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杭州:未来供应量大,楼市难现拐点

来源:广东网    更新时间:2016/1/4 10:49:27  阅读[7838]

  截至昨天下午三点,杭州新房(包括余杭、萧山)已成交125558套,超过了最为疯狂的2009年成交的11万套纪录。在这样的走势下,人们关心的是,市场是否会逆转?房价是否有上涨趋势?

  事实上,近17万套的天量库存,加上未来的供应量,楼市面临的挑战依然巨大。今年出让的700万m2土地量可能在明年全线面市,还有一组数据不可忽视:本报记者统计了2011年至2014年已出让但尚未开盘的项目,发现市场尚有350万m2的潜在供应量。

  楼市拐点,恐怕尚难现。

  今年新推土地

  可新增704万m2供应

  今年下半年土拍市场掀起一阵阵的高潮,各个板块地王频现,开发商为拿好地竞争异常激烈,按照目前开发商“快速开发,快速周转”的短频快操盘手法,今年拍出的土地,其项目很可能在明年面市。

  今年1月至12月28日成交的涉宅用地中,仅天阳凤起、融创候潮府已入市,剩余的59宗涉宅土地,或是尚在开发阶段,或是开发商刚拿到地。另外,今年拍出的纯商业用地也不少,有52宗(包括余杭、萧山),含少量的定向用途,比如加油站、科研办公等。

  根据记者的统计,以上59宗涉宅地块可建面积约557万m2。以一套房子120m2来计算,明年的楼市新增供应约4.6万套;今年拍出的纯商业用地可建面积147万m2,多数会呈现酒店式公寓和写字楼。这商业和住宅加起来704万m2的可供量明年陆续上市后,对市场又是个巨大压力。

  截至12月30日,杭州市区新房库存共计16.7万套(包含住宅和商业)。即使没算上新增供应量,按照今年月均成交10100套新房的去化速度,要消化目前楼市的库存需要17个月。

  如果再算上新增供应,这个消化周期需要更长时间。我们假设今年拍出的土地包括商业在内都在明年入市,那么根据明年可能新增的704万m2供应量,统一按照每套120平方米计算,整个杭州新房市场可能新增5.9万套房源(包括住宅和商业),按目前成交水平,消化期将会拉长至23个月。

  明年供应热

  截至昨天下午三点,杭州新房(包括余杭、萧山)已成交125558套,超过了最为疯狂的2009年成交的11万套纪录。在这样的走势下,人们关心的是,市场是否会逆转?房价是否有上涨趋势?

  事实上,近17万套的天量库存,加上未来的供应量,楼市面临的挑战依然巨大。今年出让的700万m2土地量可能在明年全线面市,还有一组数据不可忽视:本报记者统计了2011年至2014年已出让但尚未开盘的项目,发现市场尚有350万m2的潜在供应量。

  楼市拐点,恐怕尚难现。

  今年新推土地

  可新增704万m2供应

  今年下半年土拍市场掀起一阵阵的高潮,各个板块地王频现,开发商为拿好地竞争异常激烈,按照目前开发商“快速开发,快速周转”的短频快操盘手法,今年拍出的土地,其项目很可能在明年面市。

  今年1月至12月28日成交的涉宅用地中,仅天阳凤起、融创候潮府已入市,剩余的59宗涉宅土地,或是尚在开发阶段,或是开发商刚拿到地。另外,今年拍出的纯商业用地也不少,有52宗(包括余杭、萧山),含少量的定向用途,比如加油站、科研办公等。

  根据记者的统计,以上59宗涉宅地块可建面积约557万m2。以一套房子120m2来计算,明年的楼市新增供应约4.6万套;今年拍出的纯商业用地可建面积147万m2,多数会呈现酒店式公寓和写字楼。这商业和住宅加起来704万m2的可供量明年陆续上市后,对市场又是个巨大压力。

  截至12月30日,杭州市区新房库存共计16.7万套(包含住宅和商业)。即使没算上新增供应量,按照今年月均成交10100套新房的去化速度,要消化目前楼市的库存需要17个月。

  如果再算上新增供应,这个消化周期需要更长时间。我们假设今年拍出的土地包括商业在内都在明年入市,那么根据明年可能新增的704万m2供应量,统一按照每套120平方米计算,整个杭州新房市场可能新增5.9万套房源(包括住宅和商业),按目前成交水平,消化期将会拉长至23个月。

  明年供应热

  截至昨天下午三点,杭州新房(包括余杭、萧山)已成交125558套,超过了最为疯狂的2009年成交的11万套纪录。在这样的走势下,人们关心的是,市场是否会逆转?房价是否有上涨趋势?

  事实上,近17万套的天量库存,加上未来的供应量,楼市面临的挑战依然巨大。今年出让的700万m2土地量可能在明年全线面市,还有一组数据不可忽视:本报记者统计了2011年至2014年已出让但尚未开盘的项目,发现市场尚有350万m2的潜在供应量。

  楼市拐点,恐怕尚难现。

  今年新推土地

  可新增704万m2供应

  今年下半年土拍市场掀起一阵阵的高潮,各个板块地王频现,开发商为拿好地竞争异常激烈,按照目前开发商“快速开发,快速周转”的短频快操盘手法,今年拍出的土地,其项目很可能在明年面市。

  今年1月至12月28日成交的涉宅用地中,仅天阳凤起、融创候潮府已入市,剩余的59宗涉宅土地,或是尚在开发阶段,或是开发商刚拿到地。另外,今年拍出的纯商业用地也不少,有52宗(包括余杭、萧山),含少量的定向用途,比如加油站、科研办公等。

  根据记者的统计,以上59宗涉宅地块可建面积约557万m2。以一套房子120m2来计算,明年的楼市新增供应约4.6万套;今年拍出的纯商业用地可建面积147万m2,多数会呈现酒店式公寓和写字楼。这商业和住宅加起来704万m2的可供量明年陆续上市后,对市场又是个巨大压力。

  截至12月30日,杭州市区新房库存共计16.7万套(包含住宅和商业)。即使没算上新增供应量,按照今年月均成交10100套新房的去化速度,要消化目前楼市的库存需要17个月。

  如果再算上新增供应,这个消化周期需要更长时间。我们假设今年拍出的土地包括商业在内都在明年入市,那么根据明年可能新增的704万m2供应量,统一按照每套120平方米计算,整个杭州新房市场可能新增5.9万套房源(包括住宅和商业),按目前成交水平,消化期将会拉长至23个月。

  明年供应热点:

  未来科技城、奥体、桥西

  今年土地成交分布不均,导致明年供应不平衡。今年成交地块,集中在余杭、萧山,这其中未来科技城、奥体赢得了开发商的芳心,滨江、桥西这两个一度断供的区域,明年也迎来了高端产品的供应。

  据统计,今年1月至12月,余杭区共成交21宗涉宅地块,共计可建面积180万m2,是今年土地成交最多的区域,如果按平均每套房源120m2计算,明年余杭新房最大新增房源达1.5万套;商业用地,余杭同样供应最大,今年拍出商地可建面积达71万m2,大约明年可新增6000套的酒店式公寓和写字楼。加上住宅,该区域新增房源量可达2万套。算上现有库存,明年仅余杭区就有7.8万套房源可供选择。

  这其中,隶属于余杭的未来科技城土地供应量有85万m2,占了整个余杭区新增供应量近一半,明年未来科技城或将新增7000套房源。陷入价格战多年的临平北,今年没有成交地块,缓解了去化压力。

  萧山今年重点供应在钱江世纪城、奥体和北干区域。本周一奥体板块出让三宗宅地,共计可建面积37.4万m2,陡然给明年的萧山市场供应加了码。这三宗地块被融创、龙湖、旭辉以高地价分食。这几家狼性十足的开发商,势必在明年的奥体板块掀起一番营销大战。靠近滨江的萧山北干区域,在今年10月,由于中铁建、滨江的联合拿地,开始走入大众视野,这块25万m2宅地将明年入市。

  由于供应量小,一路涨价热销的桥西、拱宸桥区域,明年将有三个项目密集上市,即阳光城、大家以及金地项目,阳光城规划、大家项目的案名已定,考虑财务成本,项目会快速入市,三个项目共计30万m2,极大地补充了区域供应量,但也可能迎来一番销售恶战。

  明年的滨江非常有看点。今年10月,绿城九龙仓联合体、中国金茂在滨江先后以楼面价21046元/m2和楼面价21512元/m2分获宅地,刷新地王纪录。这两宗地块产品定位高端,金茂已明确打造“金茂系”的高端产品“金茂府”,两大项目都将于明年露面。业内猜测,这两个楼盘将把滨江带入40000元/m2时代。

  2011年至2014年间出让土地

  尚有350万m2未上市

  除了库存量与新增供应量,还有一个供应的因素不容忽视。杭州还有不少隐匿若干年尚未入市的项目,或将继续增加明年楼市供应。

  记者统计发现,2011年~2014年这四年期间,包括商业用地在内,已成功出让但项目尚未入市的可建面积至少350万m2。如果按120平方米计算,这些未领出预售证的房源达2.9万套。
责任编辑:城市网

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