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家有二孩怎样买房?从选房到贷款 各种小心机话你知

来源:广东网    更新时间:2015/11/27 10:29:20  阅读[6811]

  普遍二孩的时代已经到来,一些原先已经“一步到位”置业的家庭,又要为已经新加入的家庭小成员或者正在路上的第二个小孩再次考虑房子的问题。记者了解到,比起还未组建家庭的首次置业者,已经有房,并且已婚已育的家庭对于重新购置面积更大或者拥有更好教育资源的房产的欲望更加强烈。有数据显示,广州的学位四房至少要450万元,因此换房远远不只是卖一买一那么简单,如何做成本才更低,其实有很多学问。

  买套小面积学位房,再租房

  众所周知,越秀区是目前广州教育资源最丰富的区域,在众多家长心目中,市中心的越秀区也是最理想的置业选择。不过,按照目前越秀区一手楼大约4万元/平方米的均价算,120平方米单位要480万元,140平方米的房子则要560万元,这意味着在越秀区购置新房,家庭的月供款分分钟要超过2万元/月。除非是金领一族,一般的家庭对于这一供楼支出都会感到压力山大。怎么才能达到拥有越秀区学位房的愿望?有家长的做法就是买小房出租,再租大房居住。

  陈小姐最近以6万元/平方米的价格在越秀区东风广场购买了一套48平方米的一房单位,单位的总价是288万元。陈小姐一家原本在番禺区和天河区各有一套房,用于购买学位房的房款是将天河区的旧房卖掉所得。她通过中介打听到目前东风广场的一房单位月租金可以达到4000元,而三房单位的租金则在5000-6000元/月,其实租金差距并不大。她打算日后等小孩上学时,便将东风广场的小房和番禺的房子出租,所得的租金在东风广场租一套大三房单位绰绰有余,并不需要太多的额外支出。“如果我在东风广场买一套140平方米的三房单位,总价要700多万元,就算把现在原有的两套房都卖了也还要贷款两三百万元,这样的话整个家庭的生活质量都会大大降低。而购买小房获得学位,以后再‘以租养租’则显得轻松多了。”陈小姐说。

  在常住房旁,买套小面积学位房

  对于乘着“单独二孩”政策春风而已经儿女双全的李女士和家人来说,真可以用幸福来得太快来形容。不过随着李女士的大儿子开始上幼儿园,李女士不得不开始考虑起房子的问题来。“其实并不是一开始购房的时候没有考虑过以后小孩读书的问题,只不过当初购房时根本还没有二孩的政策,因此也不会以两个孩子的家庭来考虑。”李女士说。

  李女士的大儿子2012年出生,2009年婚前在天河购买了一套一房单位,拥有市一级小学学位,并可直升省级中学。2010年在番禺购买了目前居住的婚房。按照原计划,李女士把婚前的那套天河区的一房单位当做学位房,而将番禺区的三房单位作为小孩上学前的常住房。她解释说:“打算到了上小学的年龄再根据小孩自身的情况决定,是让他入读环境较为轻松的番禺私立小学,继续在番禺住大房,还是入读相对来说学业负担更重一点的天河公立小学,搬回天河住小房。”不过紧接着,今年李女士迎来二胎的小公主。这样一来,原本打算回天河上小学住小房的计划,由于二孩的到来变得不太现实,需要重新买更大的房子才适合这个四口之家。

  同时李女士也觉得,如果两个小孩都选择上番禺的私立名校的话,单单学费的支出也将翻倍,不如购买学位房更加符合经济原则。但由于房价飞涨,如果想在天河区购买学位三房或者四房的话,总价可能要达到500万元,光靠卖掉小房不仅不够支付首期,月供的压力也很大。而如果把两套房子都卖掉的话,李女士又担心一大家子有老有小又要有租房的过渡期。权衡之下,李女士决定卖掉天河的小房,重新在番禺市桥购买省一级小学的学位房。虽然卖掉天河小房也只够在番禺买两房学位房,但把学位房从天河“搬到”番禺后,李女士一家可以继续在原来的番禺三房居住,日后到市桥上公立小学接送车程在十分钟左右,也可以接受。

  [选房]

  别只盯市中心区名校房

  从今年各区公布的中考、高考成绩看,除了越秀、荔湾、天河等区,番禺、黄埔等区域的成绩也很靠前。无论是首次置业还是换房,对于想拥有一套学位房,家里一孩、二孩都能顺利入读地段名校的家庭来说,选择交通方便,但教育资源也不错的番禺区、黄埔区,是经济实惠的选择。

  如黄埔区省一级小学香雪小学附近,有一手房新福港鼎峰等楼盘。楼盘均价约2.2万元/平方米,小三房单位85平方米,总价约187万元。138-157平方米的三房、四房单位总价则约300万元起。除了小学外,楼盘附近还有省一级的玉岩中学和二中科学城校区等。

  番禺市桥南区省一级的市桥实验小学附近也有不少一手楼盘可以选择,楼盘单价在1.6万-1.9万元。同时,已经晋升自贸区的南沙区,其教育配套也可谓一日千里。未来的地铁四号线延长线上盖,拥有公立华南师范大学附属小学和附属幼儿园的楼盘南沙湾东苑、星河山海湾等楼盘,目前楼盘售价在1.2万-1.4万元/平方米。总价120万-150万元就可以买三房。

  不过,值得提醒购房者注意的是,在选择学位房时,最好是楼盘就在地段小学附近,甚至省级名校就是楼盘的配套小学,对于楼盘规划中的学校或者是销售人员、开发商口头承诺的名校则要多加考察。

  [贷款]

  公积金贴息贷款用起来

  目前,房贷利率最优惠的公积金贷款,从原先的贷过不能再贷等“苛政”到如今贷款额度提高、贷款贴息方案双双出台执行,可以说是180度大转变。单就公积金贷款额度提高而言,个人最高可贷60万元,两人同时贷款最高可贷100万元。如果100万元算是房屋贷款的一部分,其余用商业贷款的话: 100万元的商业贷款,30年期等额本息的月供款为5014元,而如果100万元的公积金贷款,30年等额本息的月供款为4352元,30年共可以省利息约23.8万元。

  更需要指出的是,如果用公积金贷款在市区购买二手学位房贷款年限都不会太长,而如果是申请公积金贴息贷款则可以化解这一难题。因为按照公积金现行政策要求,一手楼贷款期限不得超过30年,二手楼贷款期限不得超过20年,还有一点就是贷款期限与楼龄之和不得超过35年。

  目前市区的不少二手学位房,有的楼龄已经在20年以上,有的甚至已近30年。因此如果买家用公积金贷款购房的话,贷款年限有可能只能申请到10年甚至5年。100万元的公积金贷款(贷款利率3.25%),20年等额本息的月供款为5672元。而如果贷款年限缩短至10年的话(贷款利率3.25%),月供为9772元,缩短至五年的话(贷款利率2.75%),月供款则要去到17858元了。供款年限的长短,体现在月供款上,差别还是十分大的。

  但如果申请商业银行的贴息贷款,如在中国银行申请老城区二手房贷款,该行广州地区二手住房贷款期限最长可达30年,房龄与贷款期限之和最长可达50年,既可以享受公积金的利率优惠,又可以化解公积金贷款年限短的问题。

  [首付]

  一套房提前还贷后再按揭更划算

  按照目前商业银行的贷款政策规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。但如果还有一套房在按揭的话,再次按揭购房则要按首付七成利率1.1倍来执行。因此对还有房贷,但又准备再次按揭购房的买家来说,建议先提前还贷,再购房会更合算。

  “330新政”后,虽然“首套房贷未结清的二套房首付四成”政策一直未能落地,但对于首套房贷款结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受利率优惠。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”房政策的广州来说,二套房贷已经是大大地松绑。并且这样一来更加导致了结清贷款和未结清贷款的二套房买家,再次购房时在最低首付比例上的巨大悬殊。

  如市民王小姐三年前按揭贷款在番禺区购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。

  如果按照二套房首付七成210万,剩余的90万元做30年等额本息贷款,利率为基准利率的1.1倍(4.90%×1.1),月供款约为5048元。而王小姐首套房的100万元房贷月供款则约为5014元,两笔贷款加起来为10062元。

  如果将王小姐原本要用于二套房的首付资金七成210万元,其中拿出100万用于一套房提前还贷,剩下的110万再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款约为9526元。两种做法月供款相差有500多元。

  对号入座,看看自己属于几套房?

  1.全款买过一套房,通过房屋登记系统能查询到房产,再贷款买房,算首套;

  2.全款买过一套房,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,再贷款买房,算首套;

  3.贷款买过一套房,后来卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,再贷款买房,算首套;

  4.贷款买过一套房,通过房屋登记系统能查询到房产,但目前贷款已经还请,再贷款买房,算首套;

  5.全款买过两套房,一套已经转让,通过房屋登记系统能查询到一套房产,再次购房申请公积金贷
责任编辑:城市网

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